Những Điểm Chú Ý Khi Chọn Mặt Bằng Nhà Hàng, Hàng Quán – Tham Khảo Thêm Kiến Thức

Chọn mặt bằng là một phần mà nhiều người mở quán ăn, quán cà phê hay nhà hàng đều dành khá nhiều thời gian cân nhắc. Vị trí, diện tích, chi phí thuê và một số yếu tố khác đều có thể ảnh hưởng đến lượng khách và cách vận hành sau này. Bài viết này chia sẻ một vài điểm thường được các chủ quán xem xét khi đi tìm mặt bằng, kèm mức giá tham khảo và kinh nghiệm thực tế đã thấy ở nhiều nơi.

1. Xem Xét Vị Trí Khu Vực

Nhiều người chọn khu vực dựa trên đối tượng khách chính và lượng người qua lại.

Một số điểm thường được cân nhắc:

• Mật độ dân cư, gần trường học, văn phòng, chung cư hoặc khu chợ.
• Khả năng đỗ xe máy, ô tô cho khách (vỉa hè rộng, bãi gửi xe gần đó).
• Số lượng quán cùng loại trong bán kính 300–500 m – có thể là lợi thế nếu tạo thành khu ăn uống, hoặc cần điểm khác biệt nếu quá đông.
• Đường lớn, mặt tiền dễ nhìn thấy biển hiệu, dễ rẽ vào.

Nhiều chủ quán hay ra đứng quan sát vào các khung giờ khác nhau (7–9h sáng, 11–13h trưa, 17–20h tối, cuối tuần) để hình dung lượng người thực tế.

2. Diện Tích và Hình Dạng Mặt Bằng

Diện tích phổ biến hiện nay:

• 50–80 m²: quán ăn vặt, quán cà phê nhỏ, quán ăn sáng.
• 80–150 m²: quán ăn trưa/tối, quán cơm văn phòng, quán nhậu.
• Trên 150 m²: nhà hàng có không gian sự kiện, buffet, lẩu nướng.

Hình dáng mặt bằng dễ bố trí thường là hình chữ nhật, ít cột, ngang từ 5 m trở lên, chiều sâu không quá 25 m để tránh cảm giác tối và bí.

3. Chi Phí Thuê Tham Khảo (cập nhật 2025)

• TP.HCM & Hà Nội – khu trung tâm: 30–80 triệu/tháng (100 m²).
• Khu quận ven, huyện ngoại thành: 12–35 triệu/tháng.
• Tỉnh lẻ, thành phố cấp 2: 8–25 triệu/tháng.

Chi phí cải tạo cơ bản (sơn, điện nước, sàn, trần thạch cao): khoảng 1–2 triệu/m² tùy mức độ hoàn thiện.

Nhiều chủ nhà đồng ý miễn tiền thuê 1–2 tháng đầu để cải tạo nếu ký hợp đồng dài hạn (3–5 năm).

4. Cơ Sở Hạ Tầng Cần Kiểm Tra

Các hạng mục thường được kiểm tra trước khi đặt cọc:

• Công suất điện (nhà hàng 100 m² thường cần 20–40 kW).
• Áp lực nước, đường thoát sàn bếp, hầm mỡ.
• Khả năng lắp đặt hệ thống hút mùi, điều hòa.
• Nhà vệ sinh (tối thiểu 2 phòng, có chỗ cho khách khuyết tật là một lợi thế).
• Lối thoát hiểm, bình chữa cháy còn hạn sử dụng.

➡️ Tham khảo thêm các mẫu bàn ghế nhà hàng, quán cà phê phù hợp nhiều diện tích

5. Một Số Vấn Đề Pháp Lý Thường Gặp

• Xem sổ đỏ/sổ hồng (bản sao công chứng) để chắc chắn không tranh chấp.
• Hỏi UBND phường/xã xem mặt bằng có thuộc diện quy hoạch, giải tỏa hay cấm kinh doanh F&B không.
• Hợp đồng thuê nên công chứng, ghi rõ thời hạn, mức tăng giá thuê hàng năm (thường 8–12 %/năm), trách nhiệm sửa chữa lớn thuộc bên nào.

6. Một Số Cách Thường Được Dùng Để Tìm Mặt Bằng

• Đi bộ, chạy xe vòng quanh khu vực mục tiêu, chụp ảnh biển cho thuê.
• Hỏi bạn bè, người quen, các nhóm Facebook bất động sản khu vực.
• Liên hệ trực tiếp chủ nhà để giảm phí môi giới (thường 1 tháng tiền thuê).
• Chọn khu vực mới mở đường, mới có chung cư sắp bàn giao – giá thuê thường mềm hơn 20–30 % so với khu đã ổn định.

7. Kinh Nghiệm Thực Tế Nhiều Người Chia Sẻ

• Ra xem mặt bằng vào cả ngày mưa và ngày nắng để biết thực tế thoát nước, ánh sáng.
• Tránh mặt bằng từng có 2–3 quán liên tiếp đóng cửa (có thể do vị trí hoặc phong thủy).
• Để dành ngân sách cải tạo + cọc + 3 tháng tiền nhà trước khi mở.
• Chụp ảnh hiện trạng mặt bằng trước khi nhận để tránh tranh cãi khi trả nhà.
• Luôn có phương án B (ít nhất 2 mặt bằng ưng ý) để còn chỗ thương lượng giá.

Hy vọng những thông tin trên giúp bạn có thêm góc nhìn thực tế khi đi tìm mặt bằng cho quán của mình.